住宅リフォームを検討していると、よく出てくる「瑕疵保険」という言葉。今日はリフォーム瑕疵保険について分かりやすく解説していきたいと思います。
このページでわかること
瑕疵とは
通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・ 品質・性能・状態が備わっていないことをいいます。
不動産の視点で言うと、故障や不良など取引目的の土地や建物に欠陥があることを瑕疵いいます。
不動産における瑕疵の基準としては
・要望、用件を満たしているか
・品質は適切か
・性能に不備はないか
などを基準に判断されます。
また、瑕疵には物理的なものだけでなく、法律的な欠陥もこれに含まれます。
例えば、
市街化調整区域にあるので建て替えが難しい土地
耐震基準が既存不適格な建物
がこれにあたります。
これらの法令に１つ以上適合し、制限のある物件を法的瑕疵物件といいます。
加入義務はあるの？
品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の施行によって、事業者は瑕疵に対する10年間の住宅瑕疵担保責任を負うことになっています。
責任履行のために、保険もしくは供託のどちらかの措置をとることが義務化されており、新築住宅の建設や販売時には資力確保の措置をとっていることについての説明も併せて義務化されています。
供託とは
現金や国債を保証金として法務局に預ける措置
住宅瑕疵保険には誰が加入する？
住宅瑕疵保険に加入するのは住宅業者側です。お客様が入る保険ではありません。
ですから、加入の手続きなど住宅業者が行ない、お客様に必要な手続きは基本的に発生しません。
住宅に瑕疵が見つかった場合、修理費用を住宅業者が受け取り直すことになりますが、仮にその住宅業者が倒産していても修理に必要な費用はお客様に直接支払われるという形になります。
住宅瑕疵保険を提供する保険会社は？
住宅瑕疵保険は国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社のみが提供できるサービスです。
現在指定された保険会社は5法人です。
・株式会社あんしん保証
・住宅保証機構株式会社
・株式会社日本住宅保証検査機構
・株式会社ハウスジーメン
・ハウスプラス住宅保証株式会社
新築物件の工事、建設に当たって建築士の専門検査員が立ち入り検査を行います。
この検査に合格しなければ住宅瑕疵保険に加入することはできません。
瑕疵保険の種類と保険内容について
ここまでは主に新築時の住宅に関する瑕疵担保についてご説明してきました。
瑕疵保険には以下のような種類の保険があります。
・住宅瑕疵担保責任保険
・既存住宅売買瑕疵保険
・リフォーム瑕疵保険
・大規模修繕瑕疵保険
住宅瑕疵担保責任保険はここまで説明してきた新築住宅に関する瑕疵担保です。
他３つの瑕疵保険についてポイントを説明していきます。
◆既存住宅売買瑕疵保険
・住宅業者と個人間売買の２つの商品がある
・構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などが対象で期間は5年または2年（個人間の場合は１年）
・保険対象部分に瑕疵が見つかった場合、その修理費用を賄うことができる
◆リフォーム瑕疵保険
対象はリフォーム工事をした全ての部分
・場所によって保健機関が違い、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分は5年、その他の部分は1年
・リフォーム工事に瑕疵が見つかった場合は補修費用を賄うことができる
◆大規模修繕瑕疵保険
・対象は大規模修繕工事をした部分のうち、構造、防水、給排水、電気設備などが対象
・保険期間は5年で、手すりなどについては2年
・大規模修繕工事に瑕疵が見つかった場合、修理費用を賄うことができる
※構造耐力上主要な部分・・・基礎、土台、床版、壁、柱、斜材、横架材、小屋組、屋根版
※雨水の浸入を防止する部分・・・屋根、外壁、開口部
リフォーム時に理解しておきたいリフォーム瑕疵保険
瑕疵保険のおおまかなことが理解できてきたところで、リフォーム瑕疵保険についてもう少し詳しく掘り下げていきましょう。
リフォーム瑕疵保険も同様にリフォーム会社と保険会社が結ぶ保険契約でお客様が入ることは基本的にありません。
リフォーム工事に欠陥があった場合に、リフォーム会社に修理費用が支払われる仕組みになっています。
‘リフォーム瑕疵担保責任’と‘リフォーム瑕疵担保保険’の違い
リフォーム瑕疵担保責任は工事が終わった後にリフォーム会社が負う責任のことです。民法上、請負人の瑕疵担保責任として規定されています。
リフォーム瑕疵担保保険は上の図のようにリフォーム会社が万が一の時に、不具合を直すために備える保険です。
リフォーム後に瑕疵が見つかった時にどちらに該当するのか違いを理解しておく必要があります。
正しく理解しておこう
瑕疵保険はお客様を守るために法律で加入が義務付けられているというのがおわかりいただけたかと思いますが、瑕疵保険における瑕疵についてしっかりと理解しておく必要があります。
一般的な瑕疵をイメージすると、実は保険でカバーできる瑕疵は想像以上に狭い範囲になるのかもしれません。
民法に基づく社会通念上の瑕疵とは
・床鳴り ・結露 ・カビ ・色むら ・外壁の変形及び破損 ・内壁の変形及び破損 ・漏水 ・排水不良 ・電気、ガス器具の取り付け不良及び動作不良 など
これらの不具合全般が含まれます。
しかし、住宅瑕疵担保履行法で義務付けられた瑕疵保険が対象とするのは主に構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分です。
原則地盤は対象外で不具合の全てをカバーするものではないということを理解しておく必要があります。
「瑕疵保険が義務付けられたので安心です」というのはお客様にとって大きな安心になるかもしれませんが、その内容に相違があってはいけません。瑕疵保険ができることを丁寧に説明する必要がありますし、お客様自身もしっかりと理解しておく必要があります。
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